La tokenisation immobilière représente une disruption majeure dans une industrie qui n’a pas connu de transformation profonde depuis des siècles. Et les prévisions actuelles sous-estiment massivement son potentiel – car elles ignorent son impact sur la finance globale, notamment le marché des dérivés.
1. Contextualiser l’opportunité : la taille du marché immobilier mondial
Pour comprendre l’ampleur de l’opportunité, il faut d’abord visualiser la taille du marché immobilier mondial.
Source de départ : Visualisation « All of the World’s Money and Markets » (Visual Capitalist, 2022)
Le marché immobilier mondial représente environ 400 trillions de dollars (en incluant toutes les classes d’actifs). Pour mettre ce chiffre en perspective :
| Marché | Valeur estimée | Comparaison |
|---|---|---|
| Immobilier mondial | ~400 T$ | — |
| Marchés boursiers mondiaux | 95,9 T$ (WFE, 2025) | 4× plus petit |
| Cryptomonnaies | ~4 T$ | 100× plus petit |
L’immobilier éclipse toutes les autres classes d’actifs tangibles.
Mais taille ne veut pas dire vélocité. Là où les actions s’échangent à la milliseconde, l’immobilier reste figé. Il faut des mois pour vendre un immeuble. La tokenisation vise à réveiller ce géant – transformer une classe d’actifs de ~400 trillions en instrument financier liquide.
L’immobilier se situe dans le quadrant « Haute Valeur, Faible Liquidité ».
2. Ce que la tokenisation change concrètement
Liquidité secondaire accrue
- Trading de parts d’immeubles comme des actions (ou des tokens de protocole)
- Possibilité d’acheter/vendre très rapidement, globalement, avec peu de friction
Fractionnement et accessibilité
- Tickets d’entrée plus bas
- Ouverture à des investisseurs aujourd’hui exclus du marché
Programmabilité
- Smart contracts pour loyers, distributions, gestion des collatéraux
- Composabilité avec la DeFi (prêts, pools de liquidité, indices, vaults)
→ Je reviendrai dans un autre article sur le mécanisme « From Concrete to Code ».
3. L’angle sous-estimé : le marché des dérivés
Qu’est-ce que le marché des dérivés ?
Le marché des dérivés est une bourse de contrats financiers (et non d’actifs réels) dont la valeur dépend uniquement de la fluctuation d’un autre élément (actions, pétrole, taux).
Son rôle est binaire :
- Assurance (hedging) – figer un prix futur et se protéger
- Spéculation – parier avec un fort effet de levier
Le marché des dérivés représente actuellement plus de 600 trillions de dollars. C’est le plus gros marché du monde.
La leçon de 2008 : « Trust me » vs « Don’t trust, verify »
Avant 2008, les produits dérivés immobiliers fonctionnaient sur un modèle « Trust me » – opaques, impossibles à auditer. Aujourd’hui, la tokenisation permet un modèle « Don’t trust, verify » : chaque actif est traçable, transparent, vérifiable en temps réel sur la blockchain.
| Époque | Paradigme | Réalité |
|---|---|---|
| Avant 2008 (Web 1.0 / Papier) | « Trust me » | Vous achetiez une ligne de code dans un fichier Excel d’une banque, sans savoir ce qu’il y avait dedans. Black Box. |
| Après-crise | Régulation massive (Bâle III) | Les banques ont arrêté les frais. Le marché des dérivés immo complexes est mort. |
| Aujourd’hui (Web 3.0 / Tokenization) | « Don’t trust, verify » | Si on tokenise une dette immobilière, vous pouvez voir l’adresse de l’immeuble, l’historique de paiement et la valorisation en temps réel sur la Blockchain. |
La crise des subprimes n’était pas une crise de l’immobilier – c’était une crise de la dissimulation de l’information.
Le marché des dérivés de l’époque servait à masquer le risque. Notre mission aujourd’hui, avec la tokenisation, est d’utiliser la tech pour révéler la valeur réelle.
→ J’expliquerai la situation en détails dans un autre article.
4. Pourquoi les prévisions actuelles sont sous-estimées
Les estimations de marché (2030-2035)
| Source | Projection | Horizon | Périmètre |
|---|---|---|---|
| McKinsey (2024) | 1 à 4 T$ | 2030 | Tous actifs tokenisés |
| Deloitte (2025) | 4 T$ (CAGR 27%) | 2035 | Immobilier tokenisé uniquement |
| BCG / ADDX (2022) | 16,1 T$ | 2030 | Tous actifs tokenisés |
| Roland Berger | >10 T$ | 2030 | Tous actifs tokenisés (estimation conservatrice) |
| Citi / Bernstein | 5 T$ | 2028-2030 | Tous actifs tokenisés |
Note : Deloitte estime le marché actuel de l’immobilier tokenisé à moins de 300 milliards $ (2024). La croissance projetée représente un CAGR de 27%.
Drivers clés : taux d’intérêt, régulation, adoption institutionnelle, maturité de l’infrastructure blockchain.
Ma projection personnelle
Les prévisions actuelles sont certainement largement sous-estimées car elles ne prennent pas en compte deux facteurs fondamentaux :
- Les actifs liquides se tradent – un immeuble tokenisé n’est plus un actif dormant
- La tokenisation immobilière va permettre un développement contrôlé du marché des dérivés – contrairement à 2008, avec transparence totale
Je prévois personnellement une valorisation de cette nouvelle classe d’actifs entre 50 et 100 trillions de dollars d’ici 2035
Quand l’immobilier devient liquide, il devient tradable. Et quand un actif devient tradable, il génère un marché de dérivés. La différence avec 2008 ? La blockchain impose la transparence.
À suivre
- Prochain article : Le mécanisme « From Concrete to Code » – comment fonctionne techniquement la tokenisation
- Article connexe : L’histoire de la disruption immobilière (ou son absence depuis des siècles)
- Deep dive : 2008 revisité – pourquoi la tokenisation change la donne pour les dérivés
- Article futur : Du risque masqué à la valeur révélée – comment la tokenisation inverse le paradigme des dérivés immobiliers