Fiscalité de l'immobilier tokenisé en France : ce qui change en 2026 et les 4 cas à connaître

Pour un résident fiscal français, un token immobilier peut être imposé comme un crypto-actif, comme une valeur mobilière, comme une part de société immobilière transparente, ou comme un revenu de source étrangère. Depuis le 1er janvier 2026, la flat tax (PFU) est passée de 30 % à 31,4 % pour la plupart des revenus du capital et des plus-values sur crypto-actifs. La première étape est donc d'identifier ce que ton token représente.

Je reçois souvent la même question en janvier : « Comment je déclare mes tokens immobiliers ? »

Je réponds toujours par une autre question : « Qu'est-ce que ton token représente exactement, et où est la société qui détient le bien ? »

Si tu ne sais pas répondre, ce n'est pas un problème fiscal. C'est un problème de compréhension de l'investissement. Et c'est par là qu'il faut commencer.

Ce qui a changé au 1er janvier 2026

Deux changements concernent directement les détenteurs de tokens.

La flat tax passe à 31,4 %. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) passe ainsi de 30 % à 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Cela vise notamment les dividendes, les intérêts, les plus-values sur valeurs mobilières et les plus-values sur crypto-actifs.

La directive DAC8 est entrée en vigueur. Depuis le 1er janvier 2026, les plateformes de crypto-actifs doivent collecter et transmettre aux administrations fiscales les données de leurs utilisateurs. Les premiers échanges entre administrations européennes portent sur l'année 2026 et auront lieu en 2027. DAC8 ne change pas la façon dont tu es imposé. Elle change ce que le fisc sait.

Les 4 cas à connaître

Cas 1 : ton token est un crypto-actif

Si ton token n'est pas un titre financier, il peut relever du régime des actifs numériques (article 150 VH bis du Code général des impôts). Les plus-values sont alors imposées lors d'une cession contre des euros, au PFU de 31,4 %, avec une option possible pour le barème progressif, et une exonération si le total de tes cessions de l'année ne dépasse pas 305 €.

En pratique, ce cas est rare pour un token immobilier qui verse des loyers, car il peut relever du droit des instruments financiers selon les droits accordés. Voir mon article sur la réglementation.

Cas 2 : ton token représente des actions ou des obligations d'une société française

Tu détiens des parts d'une SAS ou d'une SA qui possède l'immeuble, ou des obligations émises par elle. Les dividendes, les intérêts et les plus-values de cession suivent alors en principe la fiscalité des valeurs mobilières : PFU de 31,4 %, avec option possible pour le barème.

Cas 3 : ton token représente des parts d'une SCI à l'impôt sur le revenu

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu est fiscalement transparente. Les loyers qu'elle perçoit sont imposés entre les mains des associés comme des revenus fonciers, au barème progressif, avec des prélèvements sociaux. Pour les revenus fonciers, la CSG n'a pas été relevée en 2026 : les prélèvements sociaux restent à 17,2 %. La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière non soumise à l'IS relève en principe du régime des plus-values immobilières. Le calcul et les formalités doivent être vérifiés pour la structure exacte.

Cas 4 : la société qui détient le bien est à l'étranger

Certaines plateformes utilisent une LLC américaine pour détenir un bien. Le seul sigle LLC ne permet pas de déterminer ta fiscalité française. Il faut examiner son régime fiscal, les droits que tu détiens, la nature du revenu et la convention fiscale applicable.

Une imposition ou une retenue peut exister aux États-Unis. En France, les obligations déclaratives et le mécanisme d'élimination d'une double imposition dépendent du cas précis. Fais valider ce traitement avant d'investir, sans présumer un taux de retenue ou un crédit d'impôt automatique.

Les comptes détenus à l'étranger peuvent aussi devoir être déclarés. Le formulaire 3916–3916 bis distingue les comptes bancaires et les comptes d'actifs numériques. Un compte recevant des titres ne se classe pas automatiquement comme compte d'actifs numériques : vérifie la nature du compte et l'organisme qui le tient.

Les pièges que je vois le plus souvent

• Confondre le support et le droit. Le fait que le token soit sur une blockchain ne dit rien de sa fiscalité.
• Oublier le pays de la société. Une SPV à l'étranger change tout : impôt local, convention fiscale, déclaration de compte.
• Penser que DAC8 crée un nouvel impôt. Elle n'en crée aucun. Elle rend simplement tes opérations visibles.
• Ne rien garder. Exporte chaque année l'historique de tes achats, ventes et distributions. La blockchain garde tout, mais les plateformes, elles, peuvent disparaître.

En résumé

Avant de te demander combien tu vas payer, demande-toi dans quel cas tu te trouves. Le reste en découle. Et pour un montant significatif, un fiscaliste coûte toujours moins cher qu'une erreur de déclaration.

Et toi, sais-tu dans lequel de ces quatre cas se trouvent tes tokens ?

Contenu éducatif uniquement. Ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement. Les règles fiscales évoluent et dépendent de ta situation personnelle : consulte un professionnel. L'exemple chiffré est fictif. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.